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豪宅持续热销真相:一场价格倒挂“游戏”

来源: 财联社   2022-07-13 08:42

[摘要] 6月以来,一线城市豪宅成交数据环比上升明显,其中上海、深圳、北京继续包揽顶豪成交榜前三名,豪宅“日光”现象屡见不鲜。

虽然近期刚需楼盘表现较为低迷,但核心城市豪宅市场热度居高不下。

6月以来,一线城市豪宅成交数据环比上升明显,其中上海、深圳、北京继续包揽顶豪成交榜前三名,豪宅“日光”现象屡见不鲜。

根据某地产数据研究中心监测,2022年6月,深圳千万以上豪宅成交507套,环比上升84%,成交均价11.7万元/平方米;上海千万以上豪宅成交2515套,成交均价为11.1万元/平方米;北京千万以上豪宅成交1280套,环比上升164%。

而在豪宅热销的背后,隐藏着一场价格倒挂“游戏”。

“近几个月一线城市高端市场供应量有所增长,由于限价因素存在,不少高端项目与周边二手房价格倒挂较为明显,交易热度有所提升。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

“下半年上海等城市豪宅购置需求将补偿性释放,叠加货币宽松下买房抗通胀需要,顶豪成交有望显著放量。”业内人士分析。

价格倒挂现象明显

数据显示,2022年前5月,全国共计8个城市有单价10万元/平方米以上豪宅成交,总计成交6267套,同比增长10%。

“现在并不是某一个片区的市场在热销,更多的还是典型豪宅项目的热销。”某机构首席分析师表示。

值得关注的是,上半年北京热销的豪宅项目学府壹号院、中建壹品·学府公馆、端礼著等,均与周边二手房价形成倒挂。

年内热度最高的北京豪宅项目非学府壹号院莫属,其以102.67亿元销售额、11.45万平米销售面积,一举摘得2022年上半年北京新房成交金额及成交面积双料冠军。

据悉,学府壹号院位于海淀上地板块,是融创于去年5月摘得的项目。该项目政府产权占比20%,实际售价约8.96万元/平方米,而周边二手房目前均价已经达到12万元/平方米。

此外,5月21日开盘的中建壹品·学府公馆,开盘当天10小时即售罄。该项目销售指导价为11.2万元/平方米,因政府持有10%的产权,实际售价约10.08万元/平方米,与周边二手房价格倒挂近1万元/平方米。

同样形成价格倒挂的还有位于北京丰台的端礼著项目,其销售均价11.2万元/平方米,对比项目周边约14万元/平方米的次新豪宅昆仑域,价格倒挂近3万元/平方米。该项目开盘当日即成交292套,吸金49.54亿元。

不只是北京,5月30日深圳海德园A区239套住宅开盘,总价最低约1800万元,均价约12.6万元/平方米,与周边二手房价差倒挂近4万元/平方米。

“一线城市在新项目的限价上比较严格,高端项目的稀缺性叠加与二手房价倒挂,形成了确定性的升值预期。加之信贷端也迎来利好,多地房贷利率下调,放款速度加快,一定程度上助推了豪宅市场的成交。”业内人士表示。

“豪宅热”或将持续

除了价格倒挂之外,多个核心城市豪宅项目热销,也是财富人群升级置业或资金避险选择的结果。

根据莱坊国际等机构的报告,近年来全球房地产资产价格水涨船高,越来越多的私人资本涌入房地产,莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。

“对于财富人群来说,其希望通过购买豪宅的方式来实现资产保值增值的目的。而一线城市的豪宅资产抵御风险能力较强,会实现更高的预期收益。”业内人士表示。

而从近些年豪宅价格走势来看,其升值空间较普通住宅更大。

例如,去年底位于上海的翠湖五集项目开盘,虽然还在5年的限售期内,但是仍然有少量房源在今年6月初挂牌上市,三套房源挂牌价均过亿。其中一套建筑面积338.45平方米,买入价6500万元,在6月以1.25亿元的价格挂牌,涨幅高达92.3%。

专业人士预计,在限价政策不变的前提下,一手豪宅热度不减,一线城市豪宅项目今年持续走强的趋势依然明显。

而高端项目持续热销,带动了部分城市新房整体成交均价上涨。

以北京为例,某地产数据显示,2022年上半年北京新建商品住宅成交均价60217元/平方米,同比上涨12%,首次突破6万元大关。

“房价的大幅上涨并非市场热度的体现,而是由于市场成交中产品结构的转变,北京高单价项目占比提升,占据市场主力份额的刚需、刚改型项目依旧遇冷。”某地产分析师表示。

据某地产统计,今年上半年北京8万元/平方米以上产品成交占比为20%,较去年全年提升13个百分点;10万+豪宅市场成交套数及占比接连攀升,2022年上半年成交套数占比攀升至7%。

“展望2022年下半年,信贷环境放松、生育政策放宽,都将刺激更多改善需求入市,改善性购房需求将继续进阶,刚需市场短期内仍低迷。”某业内人士分析师称。

其进一步表示,豪宅需求将持续释放,下半年热点城市前两批土拍中的高价地块陆续取证入市,较宽松的货币环境之下,高净值群体通过购置房产实现资产保值增值的需求依然强烈,将支撑豪宅市场平稳运行。

标签: 豪宅 成交 项目 城市 热销
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